主题: 年中楼市观察:房价跌了还是涨了?下半年怎么走?

  • 章泽壮
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  • 发表于:2018/7/7 12:22:20
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资料图:工人操作挖掘机在山西太原一商品房建设工地施工作业。(中新社记者 韦亮 摄)

中新网客户端北京7月5日电(记者 邱宇)今年下半年要不要买房?先别着急做决定。除了考虑自身的实际情况,你或许还要了解一下楼市的最新政策,听听业内人士的看法。

房价跌了还是涨了?

今年上半年各地房价的涨跌,用一句话归纳就是:一线、二线、三四线城市房价走势分化明显。

由于调控政策不放松,一线城市房价较为稳定。根据国家统计局数据,今年2-4月,一线城市二手房价连续出现环比下降,5月则有所回升,但涨跌幅度都不大。

北京一名房产中介告诉记者,近几个月,购买首套房和换房的人居多,很多人偏好小户型密集社区的小两居。与年前相比,购房者议价空间变小,但房价并无明显上涨。

二线城市则有所分化。3-5月,南京、杭州、无锡、合肥、福州等热点城市新房价格环比连续下跌,但也有一些城市,比如成都、西安、青岛等,房价涨幅较为明显。

部分三四线城市房价涨幅较高。4月和5月,丹东、三亚、海口连续两个月成为新房价格环比涨幅前三的城市。

另据易居研究院发布的5月100城新房数据,一线、二线、三四线城市成交均价同比增幅分别为3.2%、14.0%和11.8%。其中,漳州、金华、莆田增幅分别达到66%、56%和54%。

从整体来看,一线城市房价较稳,部分二线和三四线城市楼市有所升温。

 



资料图:在“抢人大战”中,一些城市的落户门槛一降再降。图为天津举行的一场招聘会。(中新社记者 佟郁 摄)

部分城市房价缘何上涨?

在上半年的“抢人大战”中,一些城市的落户门槛一降再降。天津有“海河英才”计划,海南有“百万人才进海南”新政,西安放宽投靠直系亲属限制,石家庄、长春、郑州、合肥、长沙等多地还发布了购房补贴政策。

“各地人才政策吸引人才过来之后,也增加了购房的需求,供需紧张带来房地产市场的上涨预期。”中原地产首席分析师张大伟说。

从数据来看,棚改在三四线城市去库存的过程中起到了重要作用。

易居研究院报告显示,2018年5月,其监测的100个城市中,三四线城市新建商品住宅存销比为9.8个月,是2010年以来的月度最低值。

在去库存过程中,不可避免会产生价格波动。

“国家通过货币补偿盘活棚户区居民不动产资产,大幅提升居民购买力,拆迁同时也创造了居民住宅需求和地产下游消费需求。”川财证券报告指出。

 



资料图:呼和浩特某棚户区居民收到首批征拆补偿款。(中新社记者 刘文华 摄)

稳楼市,调控不断升级

为了解决部分城市房价波动较大的问题,地方政府频繁出台调控政策。

据中原地产研究中心统计数据,2018年1-6月,全国房地产调控政策发布次数多达192次,比2017年1-6月增加65%。其中,5月单月的调控次数更是刷新了历史纪录。

与之前比,调控政策有何特点?

特点一:摇号城市不断增加

“摇号可保障购房者更为公平地获得购房权利,也能从侧面打击收取‘茶水费’、内部关系买房等行为。”58安居客房产研究院首席分析师张波说。

目前已有南京、上海、长沙、成都、武汉、西安、杭州7个城市发布了摇号购房政策,深圳也有楼盘开始摇号。

但由于新房限价,甚至比二手房价格更低,有人认为买到就是“赚到”,摇号中出现了“抢号”和违规操作现象。比如,杭州某人名下三个公司在同一楼盘摇号中全部中签,西安某楼盘摇号时存在违规销售行为,部分公职人员受到处分。

特点二:“旧四限”基础上增“新四限”

2016年9月30日,北京发布楼市新政,开启全国新一轮楼市调控浪潮。几十个城市陆续出台了多种调控措施,其中最典型的是“四限”:限购、限价、限贷、限售。

2018年上半年,房地产调控进一步升级,但一些城市房价环比涨幅持续扩大,且摇号乱象屡禁不止。于是,调控压力继续增大。

6月底,长沙市发布楼市新政策,措施非常严厉。易居房地产研究院副院长杨红旭指出,在限购方面,长沙新出了四条堵漏洞的措施:限离婚、限新落户、限公司、限未成年。

其中,限离婚与限新落户人员购房在5月成都出台的新政中也有出现;限公司购住房则在6月西安和杭州、7月上海的新政中有所体现。

尤其是“限公司购住房”,以往的限购政策多针对个人或家庭,对公司买房却鲜有限制。张波认为,这一政策通过“打补丁”方式堵住了假借企业名义投机炒房的漏洞,预计还会有更多城市跟进。

 



资料图:上海浦东陆家嘴。(汤彦俊 摄)

资料图:上海浦东陆家嘴。(汤彦俊 摄)

特点三:约谈力度明显加强

4月底和5月初,住建部分两次约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市。

值得注意的是,被约谈的12城并非全是房价有明显上涨的城市。张大伟说,这与住建部建立的预警系统有关,警示一些地方未来房价可能会上涨。与以前的事后管理不同,这次约谈是事前预警。

2017年底,住建部提出,研究建立房地产统计和市场监测预警指标体系,加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责。

张大伟指出,12个城市的约谈,其实是上述政策的落地,代表了未来预警-约谈-问责,房地产调控从过去的一城一策开始升级到“三步走”。

下半年房价怎么走?

“下半年调控政策依然偏紧”,贝壳研究院(原链家研究院)首席分析师许小乐预计。

他认为,房贷利率将继续当前高位或有进一步提升的可能。加之企业融资将继续受限,棚改力度高位放缓,人才引进等政策短期影响消散,下半年楼市下行压力略大。

社科院城市发展与环境研究所副研究员王业强预计,由于房地产紧缩调控政策不放松,一线和热点二线城市会率先探底。政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定热度,但随着去库存政策逐渐退出,预计下半年三四线市场调整将会出现。

另外,住建部等七部门下半年将在北京、上海等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动,重点打击对象有四个方面:投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。

“上述30城是房地产调控的‘牛鼻子’,这些城市平稳了,全国房地产市场也就平稳了。”张大伟说。

 

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